好身材的标准是什么样 [一个标准的REITs究竟是什么样的?]
资料来源：ABS实践前沿
一个标准的REITs究竟是什么样的?
（一）定义
REITs（Real Estate InvestmentTrusts，不动产投资信托基金），本质上是一种兼具金融属性与不动产属性的基金：
从投资端角度，是一种通过发行股份或受益凭证汇集众多投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种公司型/信托型基金。通俗地讲，REITs是一种和股票基金、债券基金类似的基金，具有金融属性，只不过募集资金投向的不是股票组合、债券组合而是不动产物业组合。
从资产端角度，REITs是不动产的IPO或证券化，具有不动产属性。
图1：一个标准REITs 的简易架构
对REITs的定义有五个方面，满足五个条件，就是一个标准的REITs：
（1）公开募集，购买门槛比较低；
（2）流动性好，可在公开交易市场流通；
（3）资金投向：主要的资金投向不动产项目，而且必须是大部分投资于能够产生稳定现金流的存量不动产物业，少部分可以用于开发；
（4）收益来源：REITs的收入里必须有不低于一定比例（美国是75%以上）来自于所投不动产项目租金或者增值；
（5）收益分配：当年所获得的所有现金性的净收益不低于一定比例（美国是90%以上，且只要分到90%以上所有的REITs项目公司的净利润全部免税，不用交税）必须分配给投资人。
其中标准reits也称之为真Reits，和国内类Reits比，最主要的两项差异是资金端可以公开募集，资产端不动产转让税收中性。
（1）资金端：国外的reits很像IPO，通过公司制的载体能够持有物业，所持有的物业可以动态调整。产品本身也是更长期运营，可以通过转让所持有的物业获得资金再收购新的物业，如果投资者对运营者有信心可以不断扩大规模，新增募集份额。
我们国内的类Reits属于固定收益，流动性比较差，原始权益人提供了增信，同时产品层面做一个结构性安排，原始权益人持有劣后；优先级持有人没办法享受物业增值空间。
此外公募资金参与Reits为何那么重要？主要是公募可以获得相对更加便宜的资金，Reits在国内未来几年整体收益不会太高，如果私募资金成本往往难以通过租金来覆盖，真Reits尽管未来有增值部分收益，但仍然难以大规模推广。Reits相对低风险，收益稳定的特点非常适合公募推广，长远看这是一个几万亿的体量市场。
（2）房地产的税赋总体比较高，最大头是土地增值税，其次是契税等。在国外，满足一定条件下允许按照成本过户入池，那么国内reits税收层面能否争取到税收优惠也是关注焦点，也是未来reits能否引爆的关键点。
最后，引爆reits的关键点是不动产增量开发进入稳定期甚至下行期，整个社会无风险利率持续下行；这两个条件达到之后，资产端对存量不动产物业的运营盘活，以及改造成为焦点，资金端投资者在无风险利率持续下行的环境下更关注Reits本身的收益吸引力。这两个大环境恰恰未来10年中国可以逐步实现。
（二）类型
（1）根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式。
公募REITs是指以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金的 REITs，发行时需要经过监管机构的审批，通常可以上市交易。
私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集资金，通常不上市交易。
（2）根据组织形式来看，可以分为信托型和公司型 REITs。美国REITs主要为公司型，而亚洲市场更多的是信托型。
信托型 REITs主要形式是依信托契约发行受益凭证，并以募集资金投资不动产物业。
公司型REITs 是依《公司法》成立，并作为主体发行股份募集资金，依照法律和公司章程投资不动产物业。
图2：公司型REITs（美国为代表） 图3 信托型REITs（香港为代表）
（3）根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。
权益型REITs拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务。获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs的主导类型，最为常见。
抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息。
混合型REITs是上述两种类型的混合。
（4）根据底层资产类型可分为办公型REITs、公寓型REITs、零售型REITs、酒店型REITs、工业类REITs以及医疗健康类REITs等。
（三）特征
由于我国法律制度与市场条件不完善但在不动产持有者盘活存量的需求之下，我国市场上发行了类REITs。所谓类REITs，就是部分特征符合标准REITs，但与标准的REITs存在一定差距。以下总结了一个标准REITs的特征，与我国类REITs特征进行一起比较。
表1：标准REITs与类REITs特征比较