公募基金对投资者要求【【财富雅谈】普通投资者如何参与公募REITs投资？】

央广网北京5月17日消息 中国证监会和国家发改委最近联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，根据这个指引可知，未来发行上市的基础设施REITs是公募属性，参与门槛低，可以在二级市场流通交易，T+1，每日涨跌幅10%限制。听上去确实还不错，那么普通投资者如何参与公募REITs的投资呢？本期财富雅谈主要为您介绍投资路径和策略。对话嘉宾：泰达宏利基金公司REITs业务负责人宋鑫。

冯雅：REITs本质上是一种信托产品，按照我国的规定，信托是私募性质的，它的投资门槛比较高，如果把它变成了公募REITs，是不是就改变了私募的性质？和信托相比，公募REITs的投资门槛和风险会有什么样的变化呢？

宋鑫：这次试点推出的公募REITs，最大的一个特点就是实现了对普通老百姓和个人投资者的公开募集。可能花1块钱或者10块钱，就能享受到不动产日常现金流带来的稳定收益。

从目前国内现状来讲，其实市场上也有一些以不动产为底层资产的证券化产品，就是我们说的ABS。但是ABS首先要求认购对象是合格投资者，而且是200人以内的，所以普通老百姓很难参与其中。

如果跟信托相比，它的投资门槛或风险有什么变化？首先投资门槛肯定降低了，对100万的信托产品来讲，我现在可能1块钱、10块钱、100块钱就可以参与。

从风险、安全性来讲，我觉得也是两个维度。第一个维度，从这次试点的交易结构来看，除了公募基金管理人、专项计划管理人，还创造性地设了财务顾问，财务顾问的资格是具有保荐资格的券商。要求这三个管理人对底层资产进行尽调，包括对日常物业的运营管理要负一定的责任。第二个维度，本次试点的项目肯定是优中选优，资产的质量、安全性肯定也是监管比较关注问题，相对而言比较安全。

另外还有一点，作为公募基金本身，公募基金的产品特性就是它的信息披露要比信托或其他私募基金更加透明。按照监管规定，可能我们每季度都要披露一次季报，一方面是公募基金产品本身的情况，另外一方面肯定也要涉及不动产日常的运营，包括第三方的运营管理，这些都是需要详细向持有人披露的。所以从这些方面来讲，我认为安全性是有保证的。

冯雅：普通投资者可以通过哪些渠道来购买公募REITs相关的投资理财产品？

宋鑫：公募REITs也是公募基金的一种形式，跟现在我们买普通公募基金一样，一个就是公募基金的直销柜台，另外一个是代销渠道，比如银行或者券商。但是需要提醒广大投资者注意的是，这次从配售比例上来讲，可能卖给普通投资者的比例相对会比较低，大概是16%，如果是特别好的项目，可能面临按比例配售的情况。根据这次指引的要求，原始权益人也就是业主自持比例不能低于20%，也就是说，100份的公募基金份额至少有20份提前已经卖给了原始权益人。有64份是面对合格的机构投资者，也就是线下发行的方式，这些机构投资者主要是银行子公司、保险、政府产业基金、不动产基础设施基金等这类机构。还剩下16%的份额面向广大散户，也就是基金投资者去公开募集。

冯雅：我看到有一种观点说，由于REITs的估值比较复杂，一般人很难搞明白，建议普通投资者通过购买机构产品来间接参与REITs的投资，可能更安全一些，您是否认可这种说法？

宋鑫：不动产本身的运营，包括估值相对可能比较复杂一些，但是公募REITs未来对这个产品的信息披露，包括上市的时候，上市说明书里对底层的信息披露，有助于广大投资者对底层资产的运营和基本情况有初步的了解判断。

另一方面，公募REITs作为一种新的投资品种，就好比股票一样，因为股票也是对上市公司的研究。现在有很多所谓的“牛散”，他们对股票也有很深入的研究。所以我认为这次公募REITs的出台，包括未来公募REITs发展，也会有一个比较漫长的投资者教育的过程。我相信经过5年或者10年，散户投资者对不动产REITs、公募REITs也会有比较深刻的理解。

现在是不是通过机构产品参与这次投资？我觉得这可能是一个投资价值个人判断的问题。因为REITs本身的收益率介于股和债之间，而且相对比较安全，所以我个人建议，如果有机会，直接参与投资公募REITs更好一些。

冯雅：对于普通投资者来说，不管是直接购买公募REITs，还是购买机构的产品，您觉得什么时间点介入比较合适？是一上市就赶紧买，还是先等一等、看一看再说？

宋鑫：公募REITs出台从大类资产配置角度是很有意义的，因为REITs产品是除了股票、债券和货币之外，第四大类独立的投资品种，这个是之前没有的。另外，公募基金门槛比较低，所以如果有条件，您花1块钱或10块钱完全可以去尝试一下这个新的投资品种。

何况，这次对个人投资者的配售比例相对比较低，不排除有些特别好的项目因为配售比例低而导致超额认购，最后出现按比例配售的情况。如果出现这种情况，您不一定在二级市场上能买到自己心仪的公募REITs，所以我建议，如果有可能，还是第一时间去参加相关公募基金的认购。