[雅居乐加速分拆上市 陈氏家族扩资本版图] 雅居乐御宾府
继绿地管理赴港IPO后，雅居乐集团（3383.HK）旗下代建集团雅城科创也被曝将在港交所分拆上市。
近日，有市场消息称，雅居乐正计划分拆旗下经营建设业的雅城科创于香港独立上市，并已委任汇丰及摩根大通作为其上市安排行，集资规模介乎3亿至5亿美元；预期今年年内上市，但由于疫情持续，具体集资额和上市时间，均可能发生变动。
对此，雅居乐方面并未明确否认，仅表示目前雅城科创没有很明确即时的分拆上市计划。同时还表示，未来雅居乐旗下包括雅城科创在内的多元化板块，都会有分拆上市的可能。
目前，雅居乐旗下已经有地产雅居乐集团及物业雅生活服务（3319.HK）两家上市公司，雅城科创一旦成功上市，意味着陈卓林手里的上市平台将扩大至三个。
雅居乐官网信息显示，雅居乐旗下目前包括雅居乐地产、雅生活、雅城科创、环保、卓雅教育、房管、资本投资和商业管理八大板块。
虽然雅居乐方面并未确认雅城科创上市的时间节点，但在雅居乐2018年业绩发布会上，其已经透露考虑将其他业务板块分拆上市。
为什么在物业之后最先传出上市传闻的竟然是雅居乐很少提及的代建板块雅城科创？外界认为，物业股的红利期逐渐消退，同样有着“轻资产+高利润”特点的代建股极有可能成为资本市场下一个追逐的风口。
第三块资本版图
本周，绿城中国（3900.HK）旗下绿城管理正式在港交所递表。
与一般港交所上市采用的红筹结构不同，绿城管理并未搭建境外平台，目前的唯一股东为绿城中国。根据招股书披露信息，分拆上市完成后，预期绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，其业绩及利润将继续并表至绿城中国。
同属代建业务的雅城科创很有可能也走同一道路。
雅城科创成立于2017年，前身为雅居乐建设集团，于2019年底更名为雅城科创，主要有人居科技、EPC/总承包两大业务版块。其中人居科技版块涵盖绿色生态景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务；EPC/总承包版块以房建、市政项目为主，提供全方位工程建设、设计咨询、材料贸易、项目管理、造价咨询等服务。
财报显示，截至2019年6月底，雅城科创业务经营范围已覆盖23个省、直辖市的78个城市，承接300多个工程项目，为超过30家房地产企业客户服务。
疫情之下，房企面临着最严苛的行业考验，分拆雅城科创冲击上市似乎顺其自然：既能开辟新的融资渠道；如果雅居乐仍处于控股地位，还可以享受建设业务带来的高额利润。
更何况，雅居乐已经享受过分拆上市带来的“红利”。
作为老牌房企，雅居乐2005年就登陆香港资本市场；2018年2月，雅居乐拆分物业板块雅生活服务上市。后者，给雅居乐带来了巨大的收益。
过去两年，房企分拆物业公司成为潮流，据统计，目前已有21家物业服务企业在港上市。今年港交所IPO放量后，公开报道显示，有超20家物业服务企业已经在上市进程中。
由于物业股在偏爱收租股的港股受到投资者的青睐，在资本市场表现颇为亮眼。数据显示，2月3日-3月3日一个月时间内，港股物业板块普涨，大幅跑赢恒指，最高涨幅超过50%。
此外，由于低负债、成长性高等因素，物业服务公司估值普遍高于房企母公司。以雅居乐旗下物业公司雅生活为例，截至3月5日收盘，雅生活市盈率达到38.8，是雅居乐（5.2）的7.5倍。而且雅生活总市值达到499亿港元，也超过雅居乐（445亿港元）。
钱紧的雅居乐
雅居乐最新公布的运营数据显示，今年前两个月，雅居乐合约销售仅完成80亿，同比下降约40%。特别是疫情严重的2月，雅居乐合约销售仅有29.8亿，环比下降40.6%，同比下降58.3%。
事实上，雅居乐近两年正面临着营收放缓的压力。数据显示，2016-2019年，雅居乐合约销售额分别为528亿、897亿、1027亿和1180亿，期间同比增速分别为19.4%、52.4%、14.5%及14.9%。
2020年销售的“雪上加霜”无疑对于雅居乐是个沉重的打击。雅居乐的资金链条一直非常紧张。数据显示，截至2019年上半年，雅居乐有息负债936.67亿，其中短债361.12亿，同期手头现金仅有332.04亿，已经无法全部覆盖短债。
由于2019年房企在银行贷款、信托融资等融资渠道收紧，资金压力之下，雅居乐在2019年发行了大量永续债。数据显示，2019年上半年，雅居乐永续债规模从2018年底的83.35亿增至131.47亿，净增48.12亿。此外，2019年下半年，雅居乐在10月和11月分两次发行了7亿美元永续债。
对于房企来说，永续债是一种“饮鸩止渴”的融资方式。这种无期债券可以在财报中被归类在资产负债表的权益类，而非负债类，会让企业的负债率数字变得更加“好看”；但如果没有在重设日之前赎回，永续债马上就会进入利息跳升，快速增加融资成本，成为企业的包袱。
但为了借新还旧，在当前的融资环境下，雅居乐似乎别无他法。
在2020年雅居乐面临的债务情况将更为严峻。Wind数据显示，雅居乐在年内面临着四支债券到期兑付，总涉资超过100亿（9亿美元及39.7亿人民币）。
资金压力之下，雅居乐也开始“追潮流”与大房企抱团取暖。2月24日，绿地香港公告称，与雅居乐同意成立合营企业共同开发位于云南昆明的项目。该项目为雅居乐于2019年9月竞得，总代价15.7亿，但联合开发后二者各持有50%股权，绿地方面承担总额预期将不超过约9.52亿元。在董事会席位上，绿地方面有权提名三席，雅居乐仅可提名两席。
不过，“钱紧”的雅居乐还没有放弃在土地市场的出击。据不完全统计，雅居乐今年在土拍市场斩获四幅地块，总花费近20亿，全部位于长三角及粤港澳大湾区地域。