商界 商界·观察丨疯狂并购逢融资收紧，并购王世茂是否会遭遇资金危机？

【撰文/谭丽平 统筹/刘金】7月30日，广州粤泰集团股份有限公司发布了关于世茂粤泰合作项目的进展公告。在世茂房地产（0813.HK）收购粤泰股份旗下多个项目后，粤泰名下部分银行账户及公司股权解冻。

大白新闻注意到，今年以来，世茂房地产从泰禾、万通、粤泰、明发、开诚等房企手中收购项目超20个，总金额近200亿元。被业界称为新晋“并购王”。

作为白衣骑士，世茂解决了粤泰的燃眉之急，但在今年房地企业融资收紧的情况下，世茂积极并构是否会导致资金危机，值得关注。

这并非空穴来风，最近几年比较激进的泰禾、新城控股和华夏幸福均因为过度扩张而出现资金问题，不得不出售资产回笼资金。

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疯狂扩张

今年以来，世茂积极并购各房企项目。

6月8日，粤泰股份宣布与世茂房地产签署了五份项目转让协议，加上6月5日出售的两个项目，粤泰一共出售了七个项目的股权予世茂，收购金额超过了70亿元。

“接盘侠”世茂借此再度扩张其收并购版图。资料显示，世茂集团在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。总资产规模3776亿，可售货值逾10000亿。

今年上半年，世茂在收并购市场称得上是“并购大户”，成为今年在收并购领域发力最大的房企之一。克而瑞地产研究上半年房企新增土地货值排行榜显示，世茂上半年新增土地货值1477.8亿元，位列第6位。

对于上半年的加速并购，世茂对大白新闻表示，公司拥护“稳地价”的方针政策，面对部分异常火热的招拍挂市场，立足长远，积极拓展拿地渠道。鉴于2018年第四季度及2019年第一季度国内流动性较紧，有很多好的合作机会出现，有些合作项目从春节前就开始酝酿，地价相对有优势。另外，今年，集团计划将销售的40%、回款的50%用于土地投资。

除了收并购，近年来世茂在投资“城市天际线”上也毫不手软。6月25日，世茂在深圳综合体项目深港国际中心正式对外发布。该项目总建筑面积约136万方，包含办公楼、酒店等业态，预计总投资额超过500亿。

目前，世茂在建及已建超“200米”地标12座，分别位于上海、厦门、深圳、广州、南京、杭州、福州等城市，致力于构筑城市天际线。

财经评论员严跃进表示，高楼有助于树立企业的形象，但高楼建设耗资耗时耗事，每坐楼投资都在数百亿，并且需要多年才能建成，对资金形成较大的占用，若是协调能力不好，尤其是和地方政府的规划没有较好协调，容易面临很多资金方面的压力。世茂除了高楼外，上半年收购力度大，后续需要警惕债务方面的压力，这是类似地产企业可持续经营所需要关注的内容。

房企融资收紧

今年以来，房企融资政策一再收紧，市场上一些涉房上市公司的再融资项目也被监管层严加审核。

5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(又称，23号文)，明确了金融机构向房企违规提供融资的整治要点，包括前端融资、向资质不达标的项目提供融资以及通过影子银行渠道违规提供资金等。

5月底，央行、银保监会联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。

到了7月初，多家信托机构收到银保监会窗口指导，要求控制房地产信托规模。7月12日，发改委发文明确要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

开发贷、海外债、信托、增发等融资渠道全部收紧。这对靠“借新还旧”的房企来说，几乎生是生死挑战，受这一政策影响，目前一大批中小房地产企业倒闭，并且呈加速趋势。

城市地产运营专家王建红认为，做开发最重要的是投融资规划能力。在政策收紧的背景下，如何解决资金，是现阶段房企共同面临的问题。从金融机构无法获得资金，将从市场上回笼资金。

据2018年年报披露，世茂地产的负债总额约为人民币2723.17亿元，其中，2018年流动负债为1878.95亿元，非流动负债为844.22亿元。截至去年年底，世茂账面现金495.8亿元，未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元。

截至2019年6月30日，世茂房地产上半年累计实现合约销售金额1003.4亿元，但兄弟公司世茂股份却没有世茂房地产的好运。世茂股份7月9号发布的公告显示，2019年1-6月，销售签约金额约122亿元，同比减少24%，完成年度目标的41%。

亚豪机构市场总监郭毅接受大白新闻采访时表示，现在地产企业融资整体收紧，企业对现金的需求更大，这就需要良好的销售能力，从而实现更多的回款，应对政策变动给公司带来的压力。一般而言，销售回款无法全部覆盖即将到期的债务以及将来的建设购地投资，需要各种资本支持，下半年融资收紧以后，原来盲目扩张的企业可能面临资金吃紧的问题。

世茂在上半年激进拿地之后，下半年是否会遭遇资金问题，需要关注。

质量施工频上“黑榜”

世贸房地产扩张提速的同时，多个项目出现问题被媒体频频曝光。

今年2月底，由于欺瞒申报，福州世茂地产遭到福州市城乡建设局的通报批评，同时还被列入重点监管对象、相关行为记入诚信系统。

《福州市城乡建设局关于福州世茂地产违规行为的通报》中显示，福州世茂地产在办理该局数字城管转办件过程中，未依据相关规定对其开发的世茂连潘天城项目所属范围道路破损进行整改修复，而是对现场图片进行数字处理，伪造已完成修复的图片应付城乡建设局该转办件。

因公司未及时修复安全隐患现场，并以欺瞒、造假行为进行虚报，性质恶劣。福州世茂地产被列入重点监管对象、相关行为记入诚信系统。

3月30日，福建电视台报道了平潭世茂星天地业主投诉事件，原因是楼房存在严重的质量问题：走廊和商铺出现严重渗水，商场内多家商铺存在墙面开裂，地基严重下沉。

4月8日，济南市城乡建设委员会公布白马山房地产开发项目(世茂原山首府)22#楼存在严重安全隐患，违反相关规定。建设单位为山东世盈置业有限公司，为世茂集团子公司。

针对工程负面等问题，世茂集团并未正面回应大白新闻，仅表示在规模化发展的过程中，世茂始终对“品质”保持高要求，在工程管理体系方面，世茂自2016年起，聚焦过程行为管理及监控体系落地并逐年迭代，形成了全项目周期工程管理体系。

不过尽管有这些保障条款，然而还是没有避免质量问题出现。