【现金流滚资产：如何平衡商住比】现金流平衡

文：明哥

商业地产既不是商业，也不是地产。解决不了长期资金，商业地产很难做，即使做也走不远。

这点王健林有过深刻反思：

刚开始还是房地产开发思维，从银行贷款，贷两年期的资金就做购物中心，结果遇到宏观调控，短融长投的弊端就显现出来，资金链很紧张。这才明白，做商业地产，最重要的条件是拥有可以长期使用的低成本资金，因为回报周期太长。

现金流滚资产，是通过可售物业的利润弥补持有物业的资金沉淀，即以售养租。

1、在购物中心旁边规划开发一些住宅，把住宅卖掉。

2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去。

3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡。

如何平衡商住比？下面通过一个案例测算来进一步说明，为叙述方便做了简化，交流探讨请加明哥微信：3279678885

项目要点：

1、用地面积240亩。

2、商住用地，商业占比25%。

3、容积率2.0，规划计容建面32万平米，其中住宅24万平米，购物中心8万平米。

4、住宅部分可售，购物中心自持。

5、住宅地下车位配比1:1。

6、地价400万每亩

7、房价住宅14000元/平米，车位10万/个。

一、规划技术条件

二、销售收入

住宅部分销售，购物中心部分自持。

三、成本测算

1、土地成本400万每亩。

2、工程成本包含了前期、建安、基础设施及公共配套，这里按住宅3000，购物中心5000元/平米标准取值。

3、销售费用按不含税销售收入的3%假设。

4、财务费用：假设自有资金30%，贷款期2年，年利率12%。

四、税费测算

1、增值税及附加

增值税（营改增后）=销项税-进项税=销售额*税率-可抵扣成本*17%或11%或3%

2、土增税计算过程如下

五、项目净现金流

销售物业正现金流78093万，购物中心负现金流95621万，项目净现金流缺口17528万元，也就是180亩住宅还不足以平衡购物中心自持成本。

进一步分析在不同的住宅配比下，项目净现金流是如何变动的。

随着住宅增加现金流开始回正，当住宅增加到220亩时，住宅销售的利润弥补了购物中心的资金沉淀，此时商住比约2:8。

现金流滚资产模式成立的基础是销售型物业的溢价极高，当现金流不再能滚出资产时，该模式也就慢慢走到尽头。

......传统的购物中心已经太多了，政府不太喜欢。

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