东北小城 一平350元，一套1万6，东北小城房价跌破白菜价，这还只是个开始

马云曾经说过：8年后，房子必定会贱如葱。

当时，人们对马云这种说法都嗤之以鼻，认为马云是在痴人说梦。

没曾想，验证这句话，根本不用等8年。

最近，一座黑龙江东北部小城鹤岗突然火了，火的原因就是因为房子跌成了白菜价还无人问津。

不看不知道，一看吓一跳。

鹤岗市某小区房价甚至低至300元/㎡，320平的复试高层只要15万。

可怕的是，这不是个例，而是鹤岗的普遍现象。

房天下的网站显示：总价在30万以下的房源115套，超过在售房屋的九成。

这种情况最急的是房东。

为了让房子租出去，房东们憋出了奇招，不要房租，要求房客缴供暖费和物业费就可以了。

按照当地居民供暖费和物业费标准，一套100平米的房子，折算一年的租金大概3000元左右。

当地政府更是火烧眉毛，想法设法接触。

招聘警察，不惜喊出送你一套60-90平米的房和一辆10万元以内的车；

但尽管如此，鹤岗楼市还是鲜有人来。

房子是保值的资产，可为何鹤岗的房子却成了累赘？

解局君认为鹤岗楼市的衰落不是偶然，而是必然。

首先，鹤岗是一个资源型城市，有着丰富的煤炭资源。

正因如此，人们都来淘金，所以才形成了城市规模。

但今非昔比，经历了一百多年的开采，资源濒临枯竭，其城市衰落是必然的。

可谓兴也因煤,败也因煤。

其实这本身没什么，但是鹤岗没有其他像样的产业，没技术、没人才、没营商环境，即便是有稍微成规模的产业，三四线城市的吃拿卡要现象很普遍，此风不绝，城市难以发展。

其次，是三四五线小城人口的加速外流。

最近，上面要求城区人口在100万~300万的Ⅱ型大城市放开落户，300万~500万的Ⅰ型大城市放宽落户。

简单的说就是要对中小城市收缩规模，把人往大城市哄。

比如鹤岗户籍人口已经连续16年呈现负增长。近20年间总户籍人口减少了10万人。

人往高处走，水往低处流。

鹤岗煤产业坍塌，导致了几十万人失业或者濒临失业，所以很多人就得出外谋生；

还有东北冬天非常寒冬，对于当地有钱人，有追求生活品质的需求，所以很多人去海南发展了。

如果城市又吸引力还好，比如北京、上海，冷死都有人想挤破头去。

悲哀的是，鹤岗已没有吸引力，冷到没朋友。

而剩下的都是老弱妇孺，又谈什么购买力呢？

还有出来混早晚都是要还的。

鹤岗这样的四线城市，当年盖了太多的房，而实际需求远没有这么高。

作为共和国的长孙，工业发达呀。鹤岗因煤而旺，当年很多工人都是上面分房，这就解决了很多人需求。

而且，各地大搞新城区建设，鹤岗也不因地制宜，盲目跟风。

鹤岗很早就要打造“三地一区”，“三个基地”。

目标很宏伟，但是当地并没有这么大经济体量，老百姓出门不堵车，房子够住，最后就成了鬼城，资源浪费。

再加上之前上面大搞棚改，大搞安置房、商品房，各种房……助推鹤岗楼市。

但是风口过去，猪就摔的很惨。

网友说，这些低至几百元一平的房子，绝大部分都是当地的棚改安置房。

由此可见，鹤岗楼市无论是住房供应端还是购买需求端都问题重重。

供大于求，人口还持续流失，房子变白菜价是必然的。

这些情况必须引起重视，因为中国有太多的资源型城市，产业结构单一、粗发且低端、随着资源的枯竭，这些城市如果不思变，最后结果就是如今的鹤岗。

像鹤岗情况类似的城市有很多，比如鄂尔多斯、陕北神木、甘肃玉门、湖北黄石、黑龙江大庆、云南东川、江西景德镇……

鄂尔多斯这个曾经名不经传的内蒙古三线城市，凭借自身资源优势，创造了一系列的经济神话GDP一度赶超香港，房价直逼“北上广”。

但是随着煤炭量价狂跌，楼市出现低迷，城市随之萧条。

同病相怜的还有甘肃玉门，依靠其丰富的石油资源，还有上面政策和人力、财力的支持，玉门经济水平甚至一度达到了发达国家水平。

如今，随着资源的枯竭，“9万人弃城、甘肃玉门沦为空城”等字眼不时见诸报端，稀疏的人流、紊乱的街道、荒废的住宅，昔日辉煌难再现。

就是剔除资源城市这点不论，中国的三四线楼市自身情况也不容乐观。

因为人口外流、房子供大于求情况不止鹤岗一地，而是整个东北、乃至全国很多中小城市的通病。

比鹤岗人口流失更为严重的城市还有黑龙江的鸡西、大庆、通化、德惠、阜新、新民、开原、营口巴彦淖尔、石嘴山、攀枝花等等，这些城市过去三年人口在8000~20万人。

而且这种情况持续已久，首都经贸大学的研究表明，从2007~2016年，中国目前至少有80个城市出现不同程度的收缩，占所有城市比的11.5%。

如今上面还开放了城市落户限制，可以预计未来中小城市人口还会加速外流。

城镇化不只是从农村到城市，还有从县级市、地级市等中小城市到大城市，依次递推罢了。

所以一些资源型城市、或者三四五线中小城市衰退已是大势所趋。

都说穷则思变，解局君认为：中小城市要想避免这种情况，需要做好三点，因为只有城市发展了，当地楼市才可以发展。

第一，人才吸引

虽然人才外流是去趋势，但是也不是说所有中小城市都得死。

自己决不能甘拜下风、坐以待毙，只有主动出击，才能突破重围。

在一些行业领域大城市供小于求、竞争激烈，但三四线城市相反；三四线城市在资金上拼不过一二线城市，但可以在给人才更理想的平台和用武之地上下功夫，大城市要高精尖人才，那我要技术型专业人才。

同时，三四线城市可以通过政府补贴、科技成果入股、股权激励等吸引人，不一定要人才，是人都欢迎，比如石家庄可以携家带口的落户。

三四线城市与一二线城市相比，生活节奏较慢，竞争相对较小，房价底、生活和创业成本底，这就是三四线城市的魅力。

第二，抓住发展机遇

小城市并入大城市，是挑战更是机遇，上面意图是要打造新的城市群，资源整合，比如雄安新区、粤港澳新区的建立、一带一路等措施。

而三四五线城市如何发展就得考验地方政府的水平了。

既然要打造城市群，肯定就有辐射范围，一些城市可以打造以1小时、2小时通勤圈为目标。

同时，还是大力发展基础设施、完善环境治安、减少沟通壁垒、加强和大城市之间的合作。

如取消收费站、推进城际一卡通、医疗一体化、教育一体化。

就像网上对大湾区各个城市分工的说法：香港弄钱、深圳设计、东莞佛山制造，各有分工，互有依存。

第三，产业升级转型

这个问题，也是有很多成功经验可循的。

如鄂尔多斯近些年来，大力发展羊绒产业、旅游业；同时，对于传统煤炭产业精细化发展，加大科技投入，从开发转化为了煤制油气、煤制醇醚、煤制烯烃等多条产业链，如今鄂尔多斯又重焕生机。

同时，资源型城市发展必须要考虑长远，未来的退出机制；坚持科技创新和开放力度，让资源从上游开发变为下游研发；

否则以初级产品和原材料生产而生的城市，看似强大，实际是外强中干，随着时间推移而衰败。