【诸多因素显示楼市全面复苏，好消息是你不用着急上车】全面复苏

2019年一季度已经结束，对于房地产来说，这4个月可谓十分关键，因为对房地产来说，一些关键信息已经浮出水面，也因为这些关键因素，房地产正在逐步走出低迷期，进入新一轮活跃周期。

​其一、信贷进入新周期

信贷进入新周期已经板上定钉。虽然一季度的房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额增速同比上年末有所下滑，但住房信贷在银行占比却在继续走高。33家上市银行涉房贷增量占比明显高于2018年末。

对于这一点，我们能从两个方面感受到，第一点就是开发商拿地激情。今年以来，开发商在一二线城市拿地热情明显高涨，地价涨幅明显高于2018年。第二点就是房贷利率和放贷周期，中小银行的个人住房贷款利率已经率先下行，虽然这些银行在个人住房贷款规模上不及五大行，但却代表了房贷利率趋势。而在放贷周期上，今年相比去年，已经大大缩减，一二线城市普遍压缩到半个月以内，去年同期基本上要在1-2个月，甚至3个月。

还有第三点，我们关注到32个城市的公积金有所调整，总体基调是提高门槛保刚需。而这背后则是公积金放款加速，余额开始捉襟见肘，这也从侧面证明购房者正在加速入市。

其二、地价影响房价

今年土地市场一个明显的特征是附加条款开始减少，比如配建指标缩水，部分城市开始取消土地的限价。调整限价策略的城市有很多，今年以来，安徽阜阳、山东济南、北京等城市新出让土地已经取消了限价的相关条款。此外，也有部分城市取消了房价限价，比如南京，厦门等。

土地市场的回暖，对住房市场影响颇大，眼下一二线城市新房销售明显回暖，二手房的议价空间开始逐步收窄，以广州为例，目前二手房平均议价空间已经降至3.8%，而在去年11月份议价空间最高达7%左右，随着市场的回暖，预计二手房议价空间会进一步缩水。

各种“取消”的背后是给楼市兜底，事实上从年初的重大会议中释放出来的信号，我们也能感受到，对于房地产，虽然总体策略仍然是稳，但打压已经不会再继续了。

其三、诸多城市开启新一轮抢人模式

关于这一点，我在此前的文章中已经详细分析过，广州、西安、南京、海南、宁夏、苏州、宁波、杭州、保定、呼和浩特、石家庄、深圳等城市相继公布了新一轮落户及人才购房方案。零门槛落户、家属随迁、人才公寓、购房补贴、租房补贴等等各种层出不穷。随着新型城镇化建设重点任务的公布，以人为中心的城镇化更科学，也必然会影响到房地产。

其四、二手房成交明显回暖

一季度，上海二手房市场开始出现回暖，多个机构数据显示，上海二手房成交量超过5万套，同比增长超过4成，仅3月份，二手房成交量已经超过2.6万套。

而在北京，一季度二手房成交量相比2018年四季度明显回暖，4月份成交量同比3月份有所下滑，下滑的主要原因是因为换房的链条并未完全衔接，首次购房者实力有限，换房族的购房需求尚未明显启动。对于北京楼市来说，现在仍然处在需求生产阶段，从延续性来看，市场并未就此降温。

而在深圳，4月份二手房成交量已经创下16个月以来的新高。二手房市场已经全面回暖，二线城市中，杭州4月份二手房成交量为8597套，与3月份的8920套基本持平。而整个一季度杭州二手房成交量在稳步走高。

​不过，令人感到欣慰的是，本轮新周期并未简单重复以往的走势，最明显的特征是一直保持“量增价稳”，这对于刚需购房者来说，不得不说是一个不错的消息，特别是对于一二线城市的购房者来说，二手房成交占主导，而二手房价格相对也比较稳定，这能够给他们以更多时间来积蓄购房资金。