[大剧透!武汉一年卖房20万套!各刚需区域在加速分化!]

据统计，2019年武汉新建商品住房成交量为20.9101万套，相比前一年的16.6362万套增长约25%。2019年房企推盘踊跃，年度开盘总数再次被刷新，高达584次。多个项目采取“少量多批次”的方式推盘，因此去年开盘供应房源量同比下降14%，开盘整体去化率下滑至76%。

从武汉大环境来看，在房控政策如此严厉、房住不炒的情况下，武汉整体刚需市场还是相对比较活跃，整个刚需区域也在逐渐进行调整与分化，以前三镇刚需区域主要集中在武昌的南湖、汉阳的四新、汉口的古田和后湖，但随着以上区域市场供应的减少，刚需市场也进一步外溢到白沙洲、东西湖、蔡甸、黄陂等较远城区，以上周楼市交易数据为例：

房价差距悬殊 1-1.5万元左右楼盘卖的最好

在上周（12月23日-12月29日）的楼市交易中，武汉楼市共有31个项目入市。从区域上看，武汉三镇分布比较均匀，蔡甸区、新洲区各6个，江夏区4个，洪山区、东西湖区各3个，武昌区、硚口区、黄陂区各2个，青山区、汉阳区、江岸区分别1个，从价格上看，1万以下有12个，1-1.5万有12个，1.5-2万有3个，2-3万有3个，3万以上有1个，可见1-1.5万元左右楼盘卖的最好。

上周的入市楼盘数量比之前直接翻了一番，在房价上，最高的是武昌区的绿地海珀滨江，房均价约为32800元/平，最低的是均价为7227元/平的武地融创水韵长洲，房价差距也比较悬殊，可见目前刚需与豪宅齐飞，市场存在多方需求。

武昌白沙洲片区最亮眼

武昌部分数据：融创望江府房价（武昌）21300元/平，共成交208套，去化率84%、阳光100凤凰街（江夏）房价11326元/平，成交40套，去化率100%、融创珞喻路95号（洪山）房价为30525元/平，共成交101套，去化率80%、绿地海珀城滨江（武昌）房价为32800元/平，共成交130套，去化率86%、武汉融创城（黄家湖）房价为12242元/平，共成交204套，去化率100%。

区域优劣势分析：情况整体较好，8个入市，有2个售罄。黄家湖、江夏等远城区去化比主城区情况好。武昌中心城区虽然地理位置好，学区优质，但是房价太高，阻碍了一部分刚需群体，所以只能靠黄家湖接受这部分外溢需求。而均价1-1.5万的楼盘也主要集中在该区域。

从区域上来看，青菱片区虽然离三环近，但交通却比不上军运村板块，军运村板块开通了8号线，而且黄家湖大道拓宽为双向八车道，无论是地铁还是自驾，军运村这边都要好过青菱片区。而且目前8号线2期也即将通车，军运村板块会与武昌中心连接的更加紧密。武汉融创城属于白沙洲军运村板块，因为价格和产品的优势也得到了百分百去化的好成绩。

白沙洲也规划有广埠屯小学清江锦城分校、广埠屯小学青菱分校、华师一附中分校、武珞路小学东原启城分校、武珞路爱家分校、爱家名校华城中学，教育资源还是比较丰富的。

黄家湖由于是新片区，医疗、商业配套还是不太成熟，需要时间等待，但随着区域内地块出让不断减少，白沙洲的价值洼地总有被填平的一天，目前如果手头资金比较紧张，又想落户武昌，黄家湖是不错的选择。

而武昌正在崛起的还有花山区域，花山楼市聚集了碧桂园、联投纽宾凯、铁四院等多家房企，自2017年开始，楼面价屡屡破万，目前房价甚至达到了1.8-1.9万/平，1.3万/平的房子也呈现抢不到的局面。不仅如此，花山的地铁19号线也已经开建，预计2023年通车，新盘也大多近地铁口，去光谷5路站换乘11号线近1-2站地铁，时间上估计10分钟左右，未来花山也将高度融合光谷东。

如果是在光谷附近上班的刚需购房者，光谷东买不起，低价的花山抢不到，还可以考虑下葛店，葛店随着11号线延长线的开通，目前均价一万左右的楼盘还是很值的入手的。

汉阳地铁与低价诱人

汉阳部分数据：武汉中国健康谷（蔡甸）房价11760元/平，共成交137套，去化率50%、正商书香华府（蔡甸）房价为11166元/平，共成交316套，去化率81%、中海尚璟（蔡甸）房价为9000元/平，共成交303套，去化率83%、凯德悦湖（蔡甸）房价为9000元/平，共成交72套，去化率100%、保利香颂（汉阳）房价为17060元/平，共成交218套，去化率85%。

区域优劣势分析：大汉阳地区表现也不错，热点主要是聚集在蔡甸地区，今年地铁四号线蔡甸线也已经开通，并且价格还有低于万元的，这对刚需实在有很大的吸引力。今年蔡甸区房价一直也是呈现上涨趋势，2018年蔡甸城区项目基本在8500元/平左右，今年上半年，中建锦绣双城把价格推拉到了9000以上，8月，德信江南大院也成为蔡甸城区首个均价破万的项目，随后，正商书香华府拿证，高层房价突破11000元/平。

其次，中法生态新城规划成为蔡甸发展新契机。甚至有这样的说法：到2020年，中法生态城将成为武汉西部智慧创意产业中心，更有甚者，将与武汉三镇东部的中国光谷交相辉映，成为下一张城市名片。虽然说法有点夸张，但也证明大家对蔡甸的发展前景是持看好态度的。

蔡甸现阶段，蔡甸人气聚集较多的地区以中核世纪广场和新福贸中央广场为主，中核世纪广场于2011年投资建设，是蔡甸首个大型城市综合体，还有法国欧尚超市，为区域内人气最旺。新福贸中央广场于去年开业，为蔡甸区最中心、最热闹的地段。

但目前蔡甸区域的教育学区资源和医疗配套比较薄弱，虽然也可以满足基础的生活需求，但是还达不到优质，周边的醇熟配套也比较陈旧，整体档次还是略low，不过后期还是会慢慢发展起来。汉阳主城区目前新盘比较少，价格也很贵，如果不想考虑不限购区域，可以往国博、四新、经开方向观察下。

汉口主城区去化率高

汉口部分数据：美好名流汇（硚口）房价为16523元/平，共成交139套，去化率为95%、百步亭和谐里（江岸）房价为16736元/平，共成交208套，去化率100%、御湖园（黄陂）房价为10500元/平，共成交82套，去化率为51%、宝业星毓府（阳逻）房价为8120元/平，共成交73套，去化率为35%、首开光明国风上观（东西湖）房价为12800元/平，共成交40套，去化率100%。

区域优劣势分析：大汉口地区的整体楼市热度没有其它区域那么火热，但表现也比较抢眼，也出现了售罄的楼盘，原因大概就是该片区域集中入市的楼盘过多，再加上区位优势不算明显，因此导致热度不算高，但就成交量来说还是可以的。

汉口远城区像阳逻、黄陂卖的一直不如蔡甸火热，其原因可能还是区域配套建设不足。东西湖却一直是汉口刚需最看好的区域，也是离主城区最近的区域之一，整个区域自西向东与汉口的三大主城区接壤，除了与“市中心”距离近以外，各大利好规划、交通、配套等也相继落成兑现，区域发展快速呈现上升趋势，多家名企纷纷进驻助力楼市发展，俨然已成为武汉高端宜居的“城市中心”。

而武汉临空港新城区作为东西湖区主要发展区域之一，据2017年7月17日，《武汉临空港新城中心实施性规划(城市设计)》批前公示，武汉临空港新城规划区形成“一轴、两带、五片、多点”的总体结构，带动周边吴家山、金银湖、金银潭三大重点片区共同升级，它的发展趋势其实和光谷很像，靠产业拉动经济，吸引人才，吴家山板块今年也是新盘扎堆。

东西湖以前不足的可能是就业问题，大的知名企业还是主要集中在武昌、光谷，买房在东西湖，工作还是在武昌，上班可能不太方便。但在2016年，武汉在金银湖以北的临空港区域规划建设中国数谷，“数谷”是政府大力发展的国家级规划，重点引进了京东方、国家网安基地 、中金数据等国家千亿级的高新科技产业，致力打造比肩光谷的“数谷高新产业区”，形成“南有光谷、北有数谷”的武汉全新高科技产业格局。后期东西湖发展也不容小觑，

总结：

可见，刚需市场进一步外溢到远城区，一方面是价格相对低，另一方面是远城区各项配套如地铁交通、生活、商业、教育等都在逐步兑现，刚需也是在用时间价格换空间。而刚需主流均价段也有所提升，也在根据市场的变化改变自我接受度，对楼盘区位、品牌、物业、学区等各个因素的考虑比重也在增加，但在同一区域内，低价为王还是武汉目前主流的刚需选择标准。

文章来源：楼市武汉