棚改生变!今年开工量仅285万套,这些城市买房的危险了……|

楼市又有了新风向！

最近，根据一份官方数据显示：

2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

在这些现实数据下，一个显而易见的事实摆到了台面上：2019年，影响楼市走向的“核武器”——棚改，踩下了急刹车。

棚改之所以在今年踩下急刹车，原因其实很简单——没钱了！不过这事的根源，还得从去年12月份住建部在北京（楼盘）召开的一场会议说起。

18年12月，一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开，其中住建部等相关部门明确要求：对于2019年新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。

啥意思呢？

在城镇化还没有彻底结束之前，棚改还不能退出中国楼市的历史舞台，但是规则却不一样了。

简单点来说，以后新开工的棚改项目，再也不能用政府购买服务的名头去变相举债来，只能以发行地方政府债券的方式进行融资。

在棚改新规以前，棚改采用的是政府购买棚改服务模式，说穿了那就是地方政府通过地方城投平台去融资来操作棚改，虽说地方融资是企业性质，但明眼人都知道人家是根正苗红的政府军，这实际上地方财政为棚改项目兜底。

后果嘛，无疑是直接造成了地方政府隐性债务风险加大。

但是现在，用发行地方政府债券的方式进行融资，直接给它们上了紧箍咒，因为在新规后，很多地方政府根本没有发债资格，只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券来融资。

也就是说，发债不能你想发，想发就能发。这一次棚改新政最大的区别就是把隐性债务转变放到了桌面上了。在过去，地方融资是由融资平台主导，但是棚改债由地方财政部主导。

这样一来，地方政府将不能为棚改项目融资兜底，那么其首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足。

事实也证明了这一点：据了解，2019年全国棚改的资金需要1.3万亿，而截止至目前，棚改专项债才发行了3100亿。

换而言之，在2019年，棚改资金还将面临整整6000亿的缺口。

俗话说的好，这有钱能使鬼推磨，没钱嘛……

事实上，棚改缩量早有征兆。

据界面不完全统计，今年已有约20地棚改计划出现下降，其中降幅最大的是山东、山西与河南，降幅全部超过70%。

据了解，目前已发布2019年棚改工作目标的省份，其2019年棚改目标均比2018年有所下降，且下降幅度较大。

其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川（楼盘）从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套；西藏（楼盘）从3.5万套下调至1.89万套……

当然，这棚改目标出现腰斩，有人肯定要坐不住了，比如那些三四线楼市利益链条上的相关者们。

过去几年间，三四线城市楼市从“无人问津”到“一房难求”，隐藏在它背后的最大推手，无疑是——货币化棚改的启动，它是这一轮三四五线城市房价高启的主要原因。

其方式是，央行通过抵押补充贷款（PSL），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。

棚户区随后被拆除，拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。

简单来说，就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁，哦不对，是城市建设。

国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房，然后实现楼市去库存。

但是政策一到地方就变了样，早期的棚改大部分还是以实物棚改为主，即以安置房的形式补偿拆迁户，但是这两年为了楼市去库存，货币化安置比率越来越高了，特别是在三四五线城市这一比例已经达到了80%，有些地区甚至达到了100%。

不同于实物棚改，货币化棚改对地方官员而言，意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。

换而言之，只要疯狂划地搞拆迁，就能从国开行里拿到足够的低息贷款，把这笔钱下发给拆迁户之后，他们只能去购买库存的商品房。

拿着巨额资金的拆迁补偿户，去楼市扫荡一圈，很容易引发开发商坐地起价，开发商也知道它们有钱，所以会继续拿地涨价卖房，而政府则利用迁拆腾出来的地，继续卖钱，这也是就算三四线楼市为何会月薪2000，房价2万的根本原因。

这么一来二去，地方政府完全可以空手套白狼，让国开行的资金来溜达一圈，自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩，又通过卖地赚足了GDP,名利双收。

如此这般，地方政府、开方商、拆迁户实现了三赢，但它们也都间接成为了高房价的帮凶。

在这种背景下，全国三四线城市楼市一路高歌猛进，房价不破万那都不好意思见人。

到了这里，棚改就不是以改善居住需求为目的了，而是以买房投资赚钱为目的，棚改也就“变了味”，这显然不是政府愿意看到的。

虽然三四线城市的房产销售面积逐年抬升，但是城市人口没变，这说明近几年的房产销售实际上透支了人们未来的收入。

更可怕的是，由于棚改造成一些地方债务的急剧攀升。

一些地区存在违法违规扩大棚改范围，越权延长购买服务期限的，造成了很多项目不是棚改做成了棚改；其次，棚改债务包括了很多地方隐性债务，比如平台公司债务、棚改债务、造成地方债务由政府买单。

棚改目标大腰斩背后，三四线再无春天。

这一次棚改预期目标的集体腰斩，其实就是在释放一个强烈的信号——棚改退出历史舞台已经响起了倒计时。

而与棚改息息相关的三四线楼市，可能真的要凉了。

2015-2017三年间，政府投资超过4万亿用于三四线城市的棚改，三四线城市棚改比例占到近九成，只有一成用于一二线城市。

也就是说，三四线及其周边城市这三年多房价的上涨是棚改间接催生的。

所以政策收缩，也理应从这些地区开始，比如河南、山西的大部分地区，就是这一次调整的重灾区。

对于这个问题，房企们早已经是春江水暖鸭先知了。现在，碧桂园开始调整在三四线城市的战略，而恒大、融创也逐步退出三四线城市了。

根据新时代证券数据，去年1-10月，全国40个大中城市中，三线城市投资增速下降8.99%，由此可见，棚改的影响已经成为了市场的共识了。

其次，此次棚改预期目标的集体腰斩还可以看出一个问题：在越来越多开发商的退出下，地方政府继续推动棚改的动力已经明显不足。

虽然新棚改3年1500万套目标仍在，然而人却留不住。中国一线、二线、和三四线城市常住人口的平均增幅来看，人口仍然流向一二线，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

即便是去投资，从三四线城市方面来讲，需要考虑的是土地供应情况、配套设施、教育水平、租赁市场以及就业机会等，但是它们好像都没有满足。

所以：未来内三四线城市也难有投资空间，未来楼市调控已向三四线蔓延，棚改新政叠加之棚改预期目标的收缩，让三四线楼市更是雪上加霜。

看来这三四线楼市，真的要散散热了。

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来源：和讯名家