社科院2019房价_社科院：2019全国房价将涨7.6%！而据日本经验，房价已到头

社科院最近发布了一份研报，预期2019年全国房价能再涨7.6%，实现(均价)每平9206元的历史新高。

这份研报提供的仅仅是分析预期。然而参考日本80-90年代房产泡沫，疯狂崛起后又破裂的经验，只要日元M2开始持续收紧，日本地产泡沫随即破裂。

如图，70年代开始，一直到80年代末，日元M2处于快速扩张状态。1979年11月，一个微不轻重的年月，日元M2站上了188万亿。

1960年1月，日元M2是8.37万亿。

1970年1月，日元M2是44.4万亿。

1980年1月，日元M2是190.9万亿。

1990年1月，日元M2是461.5万亿。

日本当年房价暴涨的原动力，就是日元M2。而当时的国际大背景是，1)美苏争霸，2)美国在60-70年代陷入越战泥潭(烧钱)，美元与黄金最终在70年代，由尼克松操刀两者相脱钩。

美元如此超发，以至于美联储金库内的黄金，根本无法维持美元金本位。这样的国际宽松背景，日元就跟着美元一起，M2一路小跑向前。

90年代，冷战结束。美国在和平红利下，下调军费开支，收紧美元M2。如图，美元M2在90年代初，经历了极其平坦的增长。

1980年11月，美元M2是1.59万亿美元。

1990年1月，美元M2是3.16万亿美元。

1995年5月，美元M2是3.51万亿美元。

2000年1月，美元M2是4.65万亿美元。

据搜狗百科，“广场协议（Plaza Accord）是指1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店签订的以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。”

如图，日元兑美元汇率，在70年代初是1美元兑350日元；到了70年代中期升值到250日元兑1美元。1985年之后，它升值到120-150这个区间；1995年的时候，曾经85日元兑1美元。

这汇率，是个外部因素。

90年代，日元与美元的M2，双双收紧。就是说，不是日本要刺破房地产泡沫，而是美联储联手日本央行，收紧日美货币政策。

2019年1月，人民币M2是186.59万亿，2月是186.74万亿，3月是188.94万亿，4月是188.46万亿。

1-4月，人民币M2环比(3个月)增幅是1%。3-4月人民币M2环比下跌。

人民币M2有收紧的趋势。如图，当前人民币兑美元汇率，稳如磐石般，坚挺在6.9！

相比当年日本，我国二三线房价，没有涨得像日本当年那样离谱(东京地皮，曾比美国值钱)。一线房价，对于京漂，深漂和沪漂来说，买得起的才是刚需，买不起的就是过客。

二三线外围，由于总体(供应)面积非常大，且地方政府有KPI考核压力，开发商有快周转运营压力，供过于求的局面难以避免。

大概率，社科院对2019年房价即将上涨7.6%的预期，将无法满足预期设想。除非人民币M2突破190万亿，向200万亿挺进。

截止2019年4月，美联储已缩表5800亿美元。

6月初美联储将再度发布5月份缩表金额。