天津限价商品房楼盘【北京朝阳两宗土地取消限价，会有什么影响？】

近期，关于北京取消限价的消息被房产自媒体们刷了屏。其实，当新闻一出来时，米宅北京就注意到了，之所以没有及时跟进，主要是因为，在之前的文章中，我们已经讲过很多次了：2019年，调控政策会更加“因城施策”，限价、限签、限售会适当松绑。

可就在昨天上午，笔者看到一篇《北京，取消限价第一城！》的文章在朋友圈刷了屏，我想，有必要再唠叨一下这件事儿了。

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1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告，公告提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让。

▼地块位置

据了解，这两块土地均属于“二类居住用地”。根据公告，本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品房，商品住房不设定住宅销售限价。

这是否就意味着，北京取消限价了呢？

在笔者看来，并不能这么说！

虽然，朝阳孙河这两块预出让的土地并没有设定销售限价，但这两块土地只是个例，我们并不知道以后其他的地块会不会也不设限价。

所以，此时就说北京取消限价，还为时过早！

那么，这样操作，用意究竟何在呢？

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第一，给开发商足够的预期。

众所周知，2018年上半年，全国土地出现了大规模流拍，北京当然也不例外。

究其原因，主要是因为在政策高压之下，开发商的利润空间受到了明显挤压，他们觉得即使拍了地，将来也很难挣到钱。

更严重的是，许多城市的限价直逼土地楼面价，这样就意味着入市即亏。

在这种情况下，开发商拿地欲望骤减，由此，直接导致了2018年上半年全国土地流拍超过800宗。

这样下去，既会减少财政收入，也会减少商品房的供应量，加剧供需矛盾。

所以从2018年10月份开始，政府就主动降低了土地溢价率，给开发商更多空间。如今，个别地块取消限价，也是一样的道理，主要还是为了增加开发商拿地的积极性。

第二，孙河这样的高端板块，限价意义不大。

提起孙河，大家都会联想到“孙河别墅区”。在北京，别墅区是有不少的，比如中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区等等，但是，高净值人群最偏爱的，还是孙河别墅区。

目前，孙河别墅区虽然配套还有待完善，但生态环境真不是盖的，板块内的别墅项目，如龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府、首开琅樾、景粼原著等，都是北京榜上有名的热销别墅项目，自然，价格也不低。

注：以上“价格”和“销售状态”均为2018年7月份

虽然，北京早有“限价8万”这一说，但是，许多高端项目还是早已突破限价，比如昆仑域、中国玺，泰禾.金府大院二期，泰禾.北京院子、中粮.瑞府等等。

在笔者看来，对于地块已经基本开发完善的高端板块来说，限不限价，其实意义不大。

根据出让信息，我们可以知道，这两块土地是孙河板块最后的两块成规模的住宅用地，这也就是说，该板块的住宅用地，已经基本用完。所以，也就没有必要再限价了。

因为，首先，孙河是一个高端板块，并且根据出让公告中的“土地面积”和“建筑控制规模”等信息，我们可以知道，这两块地的容积率并不高，在1.1-1.5之间。

那么，未来很有可能被开发成高端低密别墅，如果再加上高端精装修，那么，价格超过8万，也是很正常的事情。别说是8万，即使超过10万，都不过分吧？

此时可能有人会问，不害怕开发商胡乱开出天价吗？

自然是不怕的，因为周边有可以对标的项目啊。同样的地段、同样的配套，类似的产品，如果它价格过高，你觉得还会有人买吗？购房者不傻、开发商更不傻啊！

所以，在这个问题上，笔者的观点是，对于一个高端的、且已基本开发完毕的板块来说，最后的几个地块，限价的意义不大，但是，对于未开发或者开发程度一般的高端区域来说，限价就显得很有必要了。

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那么，此次这两块地不设限价，对市场会产生什么影响呢？接下来，北京会全面放开限价吗？

在笔者看来，这对市场不会造成任何影响。

首先，这并不是最近一两年的第一次不限价地块，市场上早有这样的先例存在。

2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

另外，上文中我们也说了，在北京市场上，早有项目突破8万限价，甚至均价一度达到10万，这除了为高端改善群体提供了更多的选择空间之外，并没有掀起什么大风大浪啊！除了那几个个别项目外，“限价”依旧从严。

更何况，北京市场是一个存量市场，二手房所占的比例和份额更大。至于新盘市场嘛，我们知道，从2018年开始，限竞房和共有产权房供应已全面井喷。

有数据显示，2018年，北京土地出让金合计1682.92亿，住宅地块合计52宗，地块合计规划建筑面积为624万平米。其中，这52宗土地中，有42宗是限竞房，共计388万平米；11宗是共有产权房，共计100.38万平米。

2019年，大概率还将会延续2018年的态势。据了解，2019年1月将有25宗土地出让，合计多达17宗是住宅土地，其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。

更何况，2017年出让的那些土地，到现在，也已经到了该上市的时候了。现在，整个房地产市场处于调整期，相比于往常，不论是二手房还是新房，成交量都在下滑，而后续，还有更多的新房源即将入市，由此，市场已经全面进入买方市场。

所以，不限价的地块入市，对市场来说，无疑是毫无影响的！天量的新盘供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

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最后，北京会全面放开限价吗？

这种可能性微乎其微！

北京是全国的北京，她的一举一动，都备受关注，如果北京放开限价了，全国其他城市势必会争先恐后地效仿。

2019年，会有不少城市会逐步放开限价，但打响第一枪的，绝不会是北京！

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