投资兼自住，这是一个伪命题 伪命题是什么意思

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经常接到这样的粉丝咨询，第一句话就是：

峰回老师，请给我推荐一个项目，要自住兼顾投资的，前几年出租出去，过几年孩子上学时收回来自住！

提问者理直气壮，觉得买房，兼顾投资和自住，是一件多么合理的要求，把有限的资金花在刀刃上，寻求到价值的最大化，可谓完美！

可惜的是，理想是美好的，现实却是残酷的。

生活并不像数学求解那样，存在一个最优的解决方案。

目前从国内的情况来看，投资和自住分别有不同的利益需求，往往购房者的需求是既要，又要、甚至是还要。

在预算资金有限的情况下，硬要综合在一起去考虑，折中后大概率的结果，既不会太舒适自住，投资回报率也不会特别高，最终变成鸡肋项目，四不像罢了。

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今天主要来谈一谈，普通购房者如何投资选房。

在“房住不炒”的今天，再去大肆渲染如何炒房，似乎有些不合时宜。

但炒房与房产投资本质是一个事儿的两个面，全看说话的人怎么看。毕竟在普通老百姓的投资渠道里：

做实业，眼高手低，心有余而力不足。

玩股票，韭菜被收割了太多次，营养跟不上啊。

更别提什么P2P，贵金属，期货买卖什么的，层次太高，我们都是小白。

房产就是老百姓能接触到的较好投资标的物，尤其在城市化快速推进的现在。

对于涉入房地产领域不深的购房者，简单说一下投资不动产获利的两种主要途径：

1、房产的增值，房价上涨卖出获利。

2、房租收入，现金流产品，随时间上涨，未来有望战胜通胀。同时也可抵押获得资金。

当然了，对于投资房产，方法流派很多，不同的环境，不同的城市，着重点也不同。

今天主要谈一个对于投资新手，学习门槛较低的投资手段——租金流。

下面举个一个租金流投资案例，用实例说话。

时间：年前某天下午

地点：米宅编辑部

事件：某楼盘降价引发的讨论

先看项目。

▼旭辉和昌花漾里

项目位于南阳路和兴隆铺路交汇处向西400米。

地块很小，共31亩，即便如此，硬是规划了洋房和高层。

优势之处在于三环内，交通方便，市政配套齐全，距地铁三号线兴隆铺站也很近。

缺点也很突出，面积很小，高低配，户型品质一般。这也是最初自住不推荐的原因。

2018年4月首次开盘价格14600元/平左右，后续整体去化一般。

能让一个默默无闻的普通刚需项目，变成了一个编辑部热议的焦点呢？改变的逻辑又是什么？

1、尾盘降价。

2、购房用途的改变。

面积98平，价格115万，顶楼和一层还能在优惠一些。合到均价1.15万/平。

看到的第一反应就是，垃圾户型。

不是南北通透，缺少观景阳台，畸形的户型设计。

但是从纯投资，现金流的角度来看，这绝对是个值得推荐的投资标的物。

1、价格低，低于同小区标准户型3000元，相当于市价打7折，即便对比周边临近区域的房源，也可以算的上笋盘。

华润悦玺1.5万元/平，中海锦城1.55万/元，台隆和园1.45万/平。

无论是日后抵押还是再次交易，都容易获得更高溢价的资金回报。

2、户型便于分割出租，该区域3房出租通常在3300元左右，日后随着地铁站点的开通，临近宜家家居的开业，租金具有再次上调的潜力。如果有耐心自己分租的话，还能获得更高收益。

整套房子月供4675元，房租基本上能覆盖70%的月供，租售比达到了3.5%。

也是吸引我们兴趣之所在。

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事实上，上述的房子还远远不是投资租金流的最好目标。

目前房地产市场上，租金流要获得高资本回报，方式只有两种：

面积尽可能小，房价尽可能低。

市场就是这样，三环内，无论如何房价也很难低于1万。

面积尽可能小，成为获利主要手段。

相信很多人都租过房子，在求租者的眼中，房源只有一房，二房，三房的区别。

尤其是刚到郑州立足的求职者和刚毕业的大学生，手头拮据，对于居住的需求，就可能仅仅是一张床，一张桌子而已。

对于如此刚需，旺盛的租房需求，一房是他们唯一的选择。

究竟一房面积究竟是多少，35还是42平，意义不大，很少有人关注。

但对于租客来说，面积虽然不同，在地段基本类似的情况下，房租的价格基本一样，租客也不会因为多个3平方多给房东加钱。

房租相同，总房价却是根据面积在计算。

假设房价1.2万，35平就是35*1.2=42万，42平就是42*1.2=50.4万。差价绝对不是一笔小数字。

随之而来的租售比也会发生巨大的改变。

这种现金流量盘的所追求的，就是“房租/房价，收益率最大化”。

看清了这一点，也就明白了对于当初东站片区的万科寓，22平的公寓卖的那么火。虽然我们并不认为公寓项目是很好的投资标的物。

还有去年年底咨询的投资客户，乔妹为什么推荐郑地新港华苑项目。尤其是这个59平，可以重新分割成为2房的小户型，在保证正常居住体验的基础上，租金最大化。

有厨房，有卫生间，甚至还有主卧的阳台，可以观赏风景。

投资出租流选房的要点：

1、三环内，最好选择热门地段附近，或者是地铁沿线，交汇处更好。获取租金最大化收益，起步最少3.5%。

2、不用考虑户型，不用在乎朝阳，与公租房同单元又有何妨，如果有顶楼或是低楼层，更是最大的优势（价格会更低）。寻求最低的价格，7折笋盘更好。

3、原则上户型面积越小越好，但由于限购限贷的影响，优先考虑分割房间越多的户型。

这个户型就问你牛不牛，88平三房，心大一些的，完全可以改成四室一厅一卫。尽最大可能的利用空间。

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对于很多的购房投资者来说，本身可能更喜欢房价暴击这一获利方式。

选择有升值潜力的区域，相信自己的眼光，提前进入卡位，静待区域的发展。最终高位套现离场。

在郑州，最被人津津乐道应该就是郑东新区的发展。

从默默无闻的鬼城，发展到目前房价最贵的郑州新中心。

事实上，这种机会将会越来越少。

因为随着国家城市化进程的发展，未来新房的交易比重将会逐渐下降，存量房交易将会占据房产交易的绝大比重。

看看上海，北京，和深圳，都是现成的例子。

投资房产的方式和观念，也将随之发生改变。

就像前面我们所说的，投资房产，方法流派很多，但是如何保证现金流，如何获得稳定的投资收益，仍将是入门新手必不可少的必经之路。

希望大家能够完善自己的投资观念，提高自身的投资体系。

别废话，告诉我买那个楼盘能买，2年能翻番不能？

授之于渔，岂不更好