司法拍卖土地增值税计算方法(系列专题司法拍卖中涉及的税务那些事（四）土地增值税)

1.系列专题：司法拍卖中涉及的税务那些事（四）土地增值税司法拍卖处置不动产中最具杀伤力的税种来了——土地增值税。

2.土地增值税是由转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，按照转让房地产所取得的增值额计算征收。

3.为什么说是最具杀伤力的税种呢，因为土地增值税实行四级超率累进税率，税率分别是30%、40%、50%、60%。

4.一个十年前取得的土地使用权或房产，增值额轻松超过100%，甚至200%，也就是适用税率50%或60%。

5.归纳一下司法拍卖中土地增值税的几种情形:1、原权利人是个人，处置房产性质为住宅。

6.该类情形暂免征土地增值税，也就是无论该拍卖的房地产增值了多少，都是免征土增税的。

7.2、原权利人是个人，处置房产性质为非住宅（商铺、写字楼等），需要缴纳土地增值税。

8.3、原权利人是单位，处置房产性质不论是住宅或非住宅，均需要缴纳土地增值税。

9.4、土地增值税怎么算？为了便于普通百姓看懂，购进、销售环节的税费都忽略不计了。

10.简单点说就是：拍卖处置价款减掉原购置价款是增值额，增值额除于原取得价款的比率为增值率。

11.如果增值率小于50%，则税率为30%；增值率50-100%，税率40%；增值率100-200%，税率50%；增值率大于200%，税率50%。

12.当然计算时因为是超率累进税率，正向计算较为麻烦，可以使用类似个人所得税的速算扣除，具体参看税率表。

13.（举例：房产原购置价100万，拍卖了220万，则增值额为120万，增值率为120万/100万=120%，适用税率50%，扣除率15%，土增税额为120万*50%-100万*15%=45万）5、最最重要一点，土增税和契税均执行“先税后证”，也就是不缴税别想拿证。

14.《土增税暂行条例》规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续[呲牙]这个才是税局的终极杀手锏。

15.结论：司法拍卖中，如果拍卖公告中要求所有税费买受人承担的话，那么处置房产如果是单位所有，或者处置的是个人所有的商铺、写字楼的话，再便宜也别买，赶紧绕道走吧，因为土增税真的交不起。

16.当然，土豪随意！