【原 创：｜共享办公空间，这家公司靠着当“二房东”上市！】 共享办公空间项目

优客工场是干嘛的？“优客工场”，这四个字看上去是不是让人想到了机器轰鸣的大型工业化厂房？其实，它并不是一家生产性质的企业。优客工场是一家打造优雅办公环境的投资者及相关服务提供者，2015年，红杉资本中国基金等几十家风投性质的企业共同注资，从而诞生了一家办公环境系提供商，也就是优客工场。

随着产业链的扩张，亏损有可能会加剧。从盈利问题入手，盈利模式是第二个问题。当前很多共享办公企业没有盈利概念，或者盈利模式不清晰。目前，多数共享办公平台以租金为主要收入，其他附加服务的收入占比不高，但租金收入受需求端影响较大。

收租的“二房东”模式仍是共享办公的主要盈利模式，行业盈利依赖卖“工位”，而且只有共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。目前，该企业已经在国内及国外设立了超过200个共享办公空间。这个办公空间，大家可以理解为办公场所。这种专门为企业打造办公环境的单位，在国内并不多见。

共享办公不是做简单的二房东，不是做普通的商业地产，不是做传统的写字楼，也不是传统意义上的孵化器和众创空间，本质上是一个基于大量企业聚焦而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。从本质上看，优客工场是一个“二房东”的地位。但是，它提供的服务却完全不止大家想的那么少。

租客需求正在降温，创业企业中互联网企业数量众多，而随着整体经济下行以及资本收紧，这类初创企业越发艰难，能否稳定租赁是个问题。同时，这类初创企业对价格极为敏感，共享平台之间的价格战给了初创企业更多选择，但也让平台的成本增加。

那么这样的企业与传统的楼宇物业部门有啥区别呢？区别相当的大！除了装修、水电网络及安防系统之外，还提供税务、工商、融资等众多的企业服务。简单的说，优客工场就是那种对于企业发展的“一站式”综合服务提供者。

2015年，46岁的毛大庆离开工作20余年的房地产行业，从万科集团高级副总裁任上辞职，创立优客工场转身涌入“九死一生”的创业大军。如今4年时间过去了，优客工场已经成为共享办公行业的独角兽，在全球44个城市布局了超过200个办公空间，搭建起了一个崭新的联合办公生态帝国。

优客工场上市，近四年的时间，优客工场逐渐从起步发展到了上市的局面。2019年12月12日，优客工场向美国证券会提交了招股说明书，拟定在纽约证券交易所挂牌上市。这一事件的发生说明了该企业即将在美国纽约证券交易所上市，并且全球范围发行股票。

看来优客工场的发展方向是无比正确的，也是获利丰厚的事情。之所以能够产生这样的业绩，主要是企业抓住了城市建设的大方向。由于城市新建速度迅猛，从而导致了很多楼宇在管理方面存在诸多的问题。

专业化的物业企业毕竟是少数的，很多商业写字楼都难以发挥出自身应有的态势。所以，优客工场的出现则成为了这一市场的领军企业。除了搞房屋出租及提供企业服务之外，优客工场还对于线上及线下环境，努力营造一种积极的发展趋势。

优客工场甚至直接在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。从营业收入来看，目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。

据悉，优客工场目前的商业模式不仅仅是空间运营，而是“空间运营+非空间业务”模式。例如，2017年4月，它与阿里集团达成合作协议。双方利用自身的优势，进一步拓展各自的业务。各取所需，抱团取暖，成为了优客发展的主要模式。

行业前辈WeWork，说道“二房东”不得不谈谈业界的大佬级别的企业：WeWork诞生与2011年WeWork ，也是一家致力于办公空间的业界单位。 疑惑并非空穴来风，共享办公伴随中国创新创业狂潮而起。

几年的时间，它就在全美地区发展到了超过一百个共享办公场所。同时，它也积极将发展范围，致力于英国、以色列、荷兰等国家。在2019年的胡润全球独角兽排行中，WeWork 获得了排名第九的美誉。所谓独角兽排行，实际是借用一种虚拟动物独角兽而命名的。

独角兽是一种神话类的动物。主要特征就是具有出其不意，年轻有为的意思。在商业领域，独角兽类型的企业具有两个特征。其一，成立时间在十年以内。其二，年获利额度在十亿美元之内。因此，具有这样特点的企业就可以被当做是商业界的“独角兽”。WeWork正是达到了这一标准。

优客工场 VS WeWork，优客工场与WeWork，到底哪个强呢？根据目前发展趋势来看，显然前者更胜一筹。作为万科地产多年资历的毛大庆有着丰富的行业背景，在国内现有的发展前景下，他认为自己可以在短暂的几年时间内，将优客工场至少放大几十倍，说出这个话肯定有着自己必胜的把握。

据悉，优客工场在办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出三大业务板块之外，也在探索提供相关的财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源等服务。我国正处于高度发展阶段，商业化的城市建设及各个行业的发展，均给企业办公空间带来了巨大的市场。同时，注重服务质量，大力做好自身营销，树立牢固品牌价值，等都成为了优客工场的发展基础。

进入天命之年的毛大庆，无论是跑步的速度还是创业的热情，丝毫不亚于一个二十多岁的年轻人。“我觉得创业者可能都有一个共性——不停折腾。只有特别喜欢折腾的人，才可能干出创业这样的事儿。”谈起自己的选择，毛大庆笑着说道。

在回忆起创业初期带领团队来到创新工场走访、交流这段经历时，毛大庆则严肃了起来：“创新工场早期的发展经历给了我很大的启发。真正让我知道，哪怕你再有名气、再有势能，创业也并不容易。即使是李开复，也是如此。”

毛大庆的话语具有积极的客观道理，那么WeWork呢？它由于IPO的问题及自身管理问题，出现了巨大的财务亏空。再加上媒体对于其装修过程中的甲醛超标，进一步影响了自身的发展前途。最为关键的是，欧美市场不像国内市场那样具有良好的可塑性。

优客工场有着明显的优势与商机，对于前者趋于饱和的市场而言，中国地区的商业化写字楼无论在管理还是在其它服务方面，完全有着更为宽广的发展空间。最重要的是，毛大庆是一个中国人，也是一个商人。因此，对于中国市场的把握，拥有绝对的主导权。好了本期内容到此结束了，看完之后喜欢哪家一起聊聊吧~关注我们公众号，有什么想法可在下方留言区评论哦，我们下期再见吧。